[결혼준비 #5] 토허제 허가를위한 부동산 매매 약정서 작성! / 약정금 송금 준비와 유의사항 / 아파트 매수 절차

2026.06.10 - [일상/결혼 준비] - [결혼준비 #4] 부동산 / 아파트 임장할때 무엇을 봐야하는가! #3부 - 실거주편 종결

[결혼준비 #4] 부동산 / 아파트 임장할때 무엇을 봐야하는가! #3부 - 실거주편 종결

 

✅ 서론

한창 임장을 다니다가, 결국 맘에 드는 집이 나타났다!!! 그동안 전월세는 마스터했지만 매매는 아직 한 번도 해보지 않아 프로세스가 좀 다른가 걱정이 살짝 있었다. 하지만 결과적으로 딱히.. 어려운 부분은 없었다. 메이플에서 퀘스트 하나 받아서 여기 가라 저기 가라 뭐 잡아와라 하는 것처럼 기다리고, 뭐 내고…, 알아보고.. 이게 전부다. 포스팅 순서는 우리가 실제로 처리했던 순서 그대로 정리했으니, 부동산 처음 매수하시는 다른 분들께 도움이 되었으면 좋겠다!

 

📍 1. 아파트 매수 프로세스

현시점에서 되돌아보면 부동산 매매 전체 과정 중 큰 이정표는 아래와 같다.

순서	할일	시기	단계
1	부동산 임장	D-3M	✅ 완료
2	약정서 작성	D-3M	⚠️ 현재 단계
3	토지거래허가 승인	D-3M
4	계약서 작성	D-3M
5	주택취득자금 조달계획 /입주계획서 제출	D-3M
6	주담대/취득세 할부카드 알아보기	D-2M
7	중도금	D-2M
8	잔금 / 취득세 / 복비 등	D-0M
9	소유권 이전 등기	D-0M

 

우리가 실제로 수행했던 것들 기준으로 딱 매매 절차상 당연히 거쳐야 하는 것만 넣었다. 뭐 토허제 혹은 소유권 이전 등기를 하기 위해서 법무사를 알아본다거나, 입주 전 기존 집 퇴거, 인테리어 공사 등 세부적인 것은 나중에 포스팅에서 풀어보도록 하고, 요기 목록에는 딱 “절차” 위주로 한 번 적어보았다.

 

저 시기는 사람마다 다를 수 있다. 우리는 서로 월급을 최대한 더 모아서 매수하기 위해 잔금일을 최대한 뒤로 늦춘 거였는데 이 점 참고하면 된다. 지금 수행했던 날짜들 기준으로 시기를 보니 D-3M에 많은 것들이 모여 있는 걸 보니 그때 한창 바빴던 게 생각난다. ㅋ.ㅋ 사실 6번 항목인 주담대와 취득세 할부 카드까지 알아보고 나면 얼추 여유가 생긴다. (이 여유 시간에 다시 인테리어 지옥 시작)

 

📍 2. 부동산 매매 약정서란?

 

아파트 매수 프로세스에 대해 간단하게 알아보았는데, 오늘 알아볼 이야기는 바로 2번 단계에 해당하는 약정서 작성이다. 그럼 “부동산 매매 약정서”란 무엇일까?

• 매매 예약 계약서로서 잔금/소유권 이전은 토허제 허가 후에만 진행한다는 전제 계약이다.

즉, 토지거래허가를 전제로 한 계약이며, 토지거래허가를 얻지 못하면 본 약정이 무효가 되고, 조건 없이 약정금을 반환한다는 내용을 담은 계약이다. 즉, 매수자, 매도자는 서로 사고 싶고, 팔고 싶고 의견이 쌍방 맞으면 거래가 일어나는 건데, 여기서 어떠한 사유로 나라에서 "어? 이거 거래 하면 안 됨!!!" 이라고 할 경우… 한쪽은 계약금을 날려야 하는가..? 이런 분쟁을 방지하기 위해, 우리 토허제 승인이 나면 계약을 합시다~~ 라고 안전빵으로 전제 계약을 맺는 게 바로 부동산 매매 약정서이다!! (토지거래허가에 대해서는 다음 포스팅에서 알아보자!)

 

사실, 토지거래허가가 25년 10월 20일부터 다시 지정되었기 때문에 이전에는 통상 아파트 매매 거래에서는 없던 프로세스인데….후…… 괜히 프로세스만 하나 더 늘어나서 귀찮은 게 늘어났다 ㅡㅡ (심지어 돈도 들어요!!!) 하지만 좋게 생각하자..! 왜 토지거래 허가구역으로 지정했을까!! 바로 올라갈 지역이라 누르기 위해 지정한 것이다! 하하하하!!

 

📍 3. 약정서 작성

참고로 약정서는 부동산 공인중개사가 알아서 작성해 주신다.. 직접 작성하는 거 아니니 걱정하지 않아도 된다. 다만, 초안을 보고 디테일을 내가 잡아주면 된다. 없는 부분은 추가해달라고 요청하고, 이상한 부분은 수정해달라고 하는 등! 합의된 의견이 빠지지 않는지 잘 보자!

1️⃣ 약정한 부동산의 표시

이 부분은 별거 없다. 매수하려는 부동산에 대한 기본 정보들이 나온다. 면적이나 소재지 등이 이상 없는지 보자.

2️⃣ 약정내용

가장 중요한 부분이다. 예시 사진과 달리 우리가 실제 작성한 부분은 아래와 같다.

 

매매약정대금	금액
계약금	??? 원
중도금 (2026년 MM월 DD일)	??? 원
잔금 (2026년 MM월 DD일)	??? 원
약정금	??? 원

 

우린 아파트 매매 의지가 강해서 중도금까지 넣었다. 참고로 계약금까지만 넣었을 때는 한쪽이 일방적으로 계약 취소가 가능하다. (다만 배액배상 해야 함.) 그 이후 중도금까지 처리한 이후로는 한쪽이 일방적으로 계약 해지가 불가하다. 결국 계약 이행에 대한 구속을 강화하는 조건인 것이다!

 

추가로 매도자가 이 중도금으로 기존 집 근저당을 해지할 것이라고 하여 1석 2조였다. 왜냐하면, 잔금 전에 근저당이 다 해지되면 잔금일날 대출이나 등기 처리 등이 수월하기 때문이다. 따라서 이 단계에서는 아래 내용을 검토해보면 좋다.

 

1. 중도금 유무
2. 중도금이 있는 경우, 중도금으로 근저당 해지 약정 (이건 뭐.. 기회가 된다면..)

3️⃣ 이행약정

 

이행 약정이 바로 이 약정서의 핵심이다. 요약하자면 결국 둘 다 거래 의사가 있고, 토허제에 적극 협조해야 한다는 거다. 그리고 이 약정금이 곧 매매 금액으로 들어간다는 점도 꼭 포함되어야 한다!

4️⃣ 특약사항 (별지)

 

특약 사항에 따로 구두로 협의한 부분이나 눈으로 확인한 부분을 적는다. 대표적으로 ㅋㅋㅋ 에어컨 / 중문 등.. 이사 갈 때 뜯어갈 수 있는 부분들… 식세기나 이런 거…

 

다른 이야기지만,, 임장 갔을 때 실링팬이나 식세기, 펜던트 조명 등을 봤을 때 딱 예뻐서 계약 진행했는데, 나중에 잔금 치르고 집에 들어와 보니 천장은 전선만 대롱대롱 매달려 있고, 식세기 자리에는 걍 커다란 구멍이 나 있고… 이런 광경을 볼 수 있다..

 

그러니 꼭 실제 아파트에 귀속되어 두고 가는 것들은 구두로 합의 후 약정서에 꼭 적어야 한다!!! 만약 시스템 에어컨도 다 뜯어가 버리면 어떨까… ㅋㅋ 왜냐면.. 우리도 이번에 인테리어하고 나중에 떼서 가져갈 걸 생각해보니까 다음에 들어오시는 분들은 좀 휑할 것 같은 느낌이 들어 조금 걱정스럽기도 하다..

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📍 4. 약정금 책정

통상 매매 금액의 1~5%로 책정한다. 우린 약정 금액이 5,000만 원이었다 ^-^ 계약 파기할 경우 배액배상을 받기 위해 이빠이 올렸다 히히히히 만약 중도금 입금 시점까지 집값이 1억이 오르지 않는 한 계약이 파기될 확률은 적지만…!!! 이 매물이 잠겼던 26년 1월에는 충분히 가능한 시나리오였다. 당장 25년 10월부터 토허제 묶이자마자 몇 달 만에 몇 억씩 올랐으니까 말이다… 그래서 그 당시에도 걍 배액배상하고 계약 파기한 매도인들도 많았다.

 

 

실제로 26년 6월 기준으로 동탄 집값이 쭈욱 올라가면서 배액배상하고 매물을 거두는 집주인들이 많다! 따라서, 이 약정금은 단순히 프로세스상 내야 하는 돈이 아니라는 것을 알아야 한다. 우리가 마트 가서 소시지 사면 걍 1,000원 건네면 바로 내 것이 되지만, 부동산은 거래 특성상 짧게는 한 달, 길게는 몇 달 뒤에 소유권이 이전되는 자산이다. 따라서 미래에 이 자산 가치가 어떻게 변할지 예측하고, 환경을 잘 파악해야 한다. 그 뒤, 이 약정금도 전략적으로 잡아야 하는 것이다.

 

➡️ 부동산이 단기 과열 조짐이 있는 경우 (매도인 우위) : 약정금 최대!

 

📍 5. 약정금 송금 (⚠️ 문제 발생!)

하하하!!! 여기까지 읽어보면 머! 구냥 다 당연한소리고 약정서는 어차피 공인중개사가 다 써줄꺼고 난걍 돈만 입금하면 되는거잖아!!!!!!!!!!!!!! 라고 나는 생각했다. 하지만 ….그 돈 송금하는게 쉽지 않았다..

 

“당장 송금할 금이 없어!!!!!!!!!!!!!!!!”

 

 

하하하!!! 여기까지 읽어보면 머! 구냥 다 당연한 소리고 약정서는 어차피 공인중개사가 다 써줄 거고 난 걍 돈만 입금하면 되는 거잖아!!!!!!!!!!!!!! 라고 나는 생각했다. 하지만 …. 그 돈 송금하는 게 쉽지 않았다..

 

우리는 그간 아파트 매수 대금을 마련하기 위해 철저히 계획을 세웠다. 현재 있는 자산 다 합치고 미래에 들어올 성과급 / 월급 / 당근 판매 비용 진짜 큰돈 작은돈 가리지 않고 다 정리했다. 그 결과 '아! 이 아파트는 살 수 있겠네!!' 충분히 검토하고 접근했다.

 

그런데… 막상 약정금 5,000을 송금해야 하는데 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 당장 계좌에서 쏠 돈이 없었다……….. 왜냐면 다 투자 자산에 묶여 있었다. 국장, 미장, 비트코인, 금, 채권, 예수금, RP, 달러, 엔화 등등……………….. 그렇다. 토스 '내 자산'에서 나타나는 금액만 믿고 안심하고 있었다.

 

"그럼 자산에 있는 거 팔아서 넣으면 되잖아 ㅡㅡ?" 할 수 있는데, 문제는 우리가 임장 후 약정서를 작성하던 시점이 주말이었다 ^-^ 다시 생각해보니.. 보통 임장은 주말에 다니니까… 주말에 약정금을 쏴야 했던 것이다. 이 말은 즉, 미장, 국장, KRX 금시장, 외환시장…. 다 휴장일이었다……………………………………………. 자산은 있어도, 당장 출금할 수 없는 상황!!!!

 

그렇지만 각자 당장 주말에 처분할 수 있는 자산들을 몽땅 처분해서 짤짤이들을 모으기 시작했다.

 

🪙 예수금

일단… 금 통장 예수금… 국장 예수금…. 그래도 몇천이 더 부족하다..!!

 

🪙 환전 불가

그나마 예수금으로 있던 달러는 꽤 있었기 때문에 환전을 하려고 했다. 그런데…. 하……. 평소에 미장할 때 주말에도 원 ➡️ 달러 환전이 가능했기 때문에, 당연히 주말에 달러 ➡️ 원 환전이 안 될 거라고 생각을 안 했다. 그런데.. 막상 환전을 하려니 거래 가능한 시간대가 아니란다……………….. 후…………….. 결국 달러도 인출 불가.

 

🪙 비트코인 처분

유일하게 24시간 돌아가는 코인거래소 ㅋㅋㅋ 24시간 돌아가는 게 이렇게 반가울 줄 몰랐다. 아주 미량의 손해는 봤지만 당장 출금할 수 있는 게 어디야..! 하고 다 팔고 출금했다. 키키키…. 사실 원하지 않는 시점에 매도한 거라…. 이 부분이 좀 아쉬웠지만.. 어쩔 수 없었다.

 

🚨 비트코인 처분 시 또 문제점이…..

 

여자친구도 비트코인을 원화로 바꾸는데 문제가 생겼다. 출금하려니 머 보안 프로세스에 의해서 안면 인증을 하란다. 나도 이게 떴는데 그냥 하면 잘 진행돼서 문제가 없었는데 여자친구는 인증을 통과하지 못했다 ㅋㅋㅋ 사유는… 노메이크업 상태와 메이크업 상태의 차이인 것 같은데………. 출금이 불가했다.

 

그래서 다시 고객센터에 전화해서 상담원하고 전화 상담까지 거친 후에야 출금이 가능했는데, 이런 일 안 겪으려면 미리미리 현금을 준비하도록 하자.

 

 

이렇게 어찌저찌 해서 돈을 마련해서 결국 약정금을 송금했다 ^-^ 아마도 아파트 매매가 처음이다 보니 이런 해프닝이 생기나 보다 ㅋㅋ 이전에 전월세 계약서 쓸 때는 머 30만 원.. 100만 원 정도였던 것 같은데…. 매매의 세계로 오니까 현금 흐름을 고려해야 한다는 걸 느꼈다.

 

✅ 마무리

후… 첫 번째 퀘스트를 완료하면서 매매하는 게 만만한 게 아니구나.. 새삼 느꼈다. 다음 단계인 계약서 작성이 있으니 더 열심히 준비해야지!! 다짐했다 키키키

💡 오늘의 교훈: 가용한 현금을 미리미리 준비해 두자!